In de heuvels van het noordwesten van Turkije, halverwege Istanbul en Ankara, ligt een van de meest gefotografeerde en tegelijkertijd meest mislukte vastgoedprojecten ter wereld: Burj Al Babas. Het is een spookachtige wijk vol overwoekerde fundamenten en meer dan 700 onafgewerkte kastelen in Europese stijl.
Burj Al Babas strekt zich uit met meer dan 700 identieke onbewoonde kastelen.
Oorspronkelijk was het terrein in de provincie Bolu bedoeld als exclusief toevluchtsoord voor vermogende kopers uit de Golfstaten. Het project beloofde replica’s van sprookjeskastelen en eersteklas voorzieningen. Meer dan een decennium na de start van de bouwwerkzaamheden is er echter geen enkele woning afgebouwd of bewoond.
Een peperduur sprookje voor de Golfstaten
Het idee voor Burj Al Babas ontstond in 2011 bij de Sarot Group, een Turks bouwbedrijf dat een lucratieve markt had ontdekt. Architect Yalain Kocacalikoglu vertelde op de Turkse televisie dat de plannen voortkwamen uit hun werk in Koeweit en andere Golflanden, waar ze precies hadden geanalyseerd wat hun welgestelde klanten zochten.
De locatie grensde aan de historische stad Mudurnu. De blauwdrukken toonden 732 identieke kastelen met grijze leistenen daken en witte muren. Een woning moest tussen de 370.000 en 500.000 dollar kosten.
De bouwwerkzaamheden begonnen in 2014 met prijzen tussen 370.000 en 500.000 dollar per stuk.
De helft van de huizen was gereserveerd voor investeerders uit Koeweit, Saudi-Arabië en Bahrein. De rest zou worden verkocht als timeshare-appartementen voor lokale toeristen. Het gigantische plan bevatte ook een winkelcentrum, restaurants, spa’s, Turkse baden en een golfbaan. De bouw startte in 2014.
Faillissement en een internationaal schandaal
De economische crisis die Turkije in 2018 trof, gecombineerd met dalende olieprijzen en de devaluatie van de Turkse lira, bracht het project abrupt tot stilstand. De Sarot Group had op dat moment al ruim 300 eenheden verkocht en 80% van de geplande ruwbouw afgerond, maar moest het faillissement aanvragen.
Honderden bouwwerken bleven onvoltooid en verweren door de elementen.
Na een bezoek aan het terrein rapporteerde The Guardian dat 587 kastelen onvoltooid waren achtergelaten. De gebouwen stonden onbeschermd in de open lucht en liepen zware vochtschade op.
Adem Tekgöz, destijds de enige aanwezige vertegenwoordiger van de Sarot Group op de bouwplaats, beweerde destijds tegen Britse journalisten dat de bouw enkel stillag vanwege de strenge winter. Hij beloofde een herstart “volgende zomer”, een loze belofte die gedupeerde kopers nog jarenlang te horen kregen.
De verkoop richtte zich op kopers uit Koeweit, Saudi-Arabië en Bahrein.
De ineenstorting leidde tot een reeks rechtszaken. Een gespecialiseerde rechtbank voor financiële misdrijven in Istanbul opende een onderzoek naar de Sarot Group wegens vermeende fraude met investeerdersgeld.
Aanklagers verdachten het bedrijf ervan Burj Al Babas als dekmantel te hebben gebruikt voor illegale financiële operaties. Volgens The Guardian veroorzaakte de massale fraude een poging tot zelfmoord onder de betrokkenen en leidde het zelfs tot een diplomatiek incident tussen Turkije en Koeweit.
Nieuwe eigenaren en onvervulde beloftes
Een rechtbank in Istanbul onderzoekt mogelijke fraude rond het vastgoedproject.
In 2021 kwam er schot in de zaak toen het Amerikaanse NOVA Group Holdings het project en andere activa van de Sarot Group opkocht. Mujat Guler, CEO van NOVA Türkiye, bevestigde de overname destijds tegenover Atlas Obscura. Concreet bouwverkeer bleef echter uit.
Een officiële ontmoeting in 2024 tussen de emir van Koeweit, Meshal al-Ahmad al-Jaber al-Sabah, en de Turkse president Recep Tayyip Erdoğan wakkerde de hoop kortstondig aan. Kopers kregen te horen dat het project zou worden voortgezet, al werden er geen harde deadlines of voorwaarden genoemd.
NOVA Group Holdings nam in 2021 bezittingen over, maar boekte geen zichtbare vooruitgang.
Volgens de Britse krant The Mirror is de website van de Sarot Group inmiddels volledig offline en staan de structuren er anno nu nog altijd verlaten bij.
Van vastgoeddrama tot virale sensatie
Wat niet lukte als exclusieve woonwijk, lukte wel als online fenomeen. Dronebeelden van de eindeloze rijen identieke kasteeltjes gingen viraal op sociale media en haalden publicaties als Architectural Digest en Open Culture.
Het verlaten terrein trekt tegenwoordig voornamelijk influencers en nieuwsgierige toeristen, die zonder toestemming het gebied betreden om de binnenkant van de ruïnes te filmen. De spookstad diende inmiddels zelfs als decor voor professionele videoclips.
Burj Al Babas heeft inmiddels een vaste plek veroverd in internationale lijsten van ‘spooksteden’ en de meest absurde gefaalde vastgoedprojecten. Platforms als The Mirror en Property News International gebruiken het complex nu als studiecasus over de extreme risico’s van vastgoedspeculatie en de disconnectie tussen luxueus design en daadwerkelijke marktvraag.
Terwijl de rechtbank in Istanbul het fraudeonderzoek langzaam voortzet, wachten honderden gedupeerde eigenaren machteloos af. Zonder zicht op een opleverdatum blijven de kasteeltjes van Burj Al Babas onverbiddelijk wegrotten in de heuvels van Bolu.
